A Reforma Tributária aprovada em 2023 e regulamentada em 2025 trouxe mudanças relevantes para diversos setores da economia, e o mercado imobiliário não ficou de fora. A comercialização de imóveis — tanto por empresas do ramo quanto por companhias que realizam vendas eventuais — passará a ser tratada sob novas regras a partir de 2029.
Como funciona hoje
Atualmente, o tratamento tributário depende da natureza da operação:
- Empresas do setor imobiliário: quando a venda integra a atividade principal da empresa (incorporadoras, construtoras ou loteadoras), a receita é considerada operacional e sofre incidência de PIS e Cofins.
- Vendas eventuais: quando a empresa não atua habitualmente com imóveis e decide vender um bem do seu patrimônio, a operação não sofre incidência desses tributos.
É importante observar que a venda de imóveis, hoje, não está sujeita ao ICMS.
O novo modelo de tributação
Com a criação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), a lógica muda. A legislação incluiu as operações com imóveis dentro do alcance desses tributos, ampliando a base de incidência. Assim, mesmo vendas eventuais realizadas por empresas que não são do setor imobiliário passarão a ser tributadas.
Entre os pontos de destaque estão:
- Base de cálculo mais ampla: imóveis vendidos fora da atividade principal da empresa também estarão sujeitos ao IBS.
- Redutores e ajustes: a lei prevê mecanismos para suavizar os impactos, como reduções de alíquota em determinadas operações.
- Créditos tributários: será possível aproveitar créditos de IBS e CBS relacionados a insumos utilizados em obras de incorporação, loteamento ou construção.
- Cadastro nacional: a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) busca ampliar a fiscalização e centralizar informações sobre imóveis rurais e urbanos.
- Obrigatoriedade de notas fiscais eletrônicas: operações imobiliárias passarão a exigir emissão eletrônica, reforçando o controle sobre o setor.
Regras de transição e regimes específicos
A lei também estabeleceu um período de adaptação:
- A tributação ocorrerá no momento da venda do imóvel.
- Operações de incorporação e parcelamento poderão adotar o regime de caixa, com recolhimento à medida que as parcelas forem recebidas.
- Transações iniciadas até 2029 poderão permanecer no Regime Especial de Tributação (RET), que limita a carga tributária em percentual reduzido, mas restringe o aproveitamento de créditos.
As alíquotas variam conforme o tipo de operação. No caso da incorporação, por exemplo, a CBS poderá ser reduzida em programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida. Já nas vendas de terrenos parcelados, os percentuais são mais elevados.
Impactos esperados no setor
As mudanças devem trazer reflexos importantes:
- Aumento da carga tributária em vendas eventuais, que antes não sofriam incidência de PIS e Cofins.
- Necessidade de readequação dos contratos e planejamentos financeiros de incorporadoras e construtoras.
- Possível repasse de custos ao consumidor final, com impacto direto no preço dos imóveis.
- Exigência de maior rigor documental, com novas obrigações acessórias e controles eletrônicos.
Preparação é essencial
Empresas do setor e demais contribuintes que negociam imóveis precisarão se adaptar ao novo modelo. Avaliar contratos em andamento, revisar estratégias de precificação e investir em controles fiscais serão passos fundamentais para enfrentar essa transição com segurança.
Conte conosco para essas e outras alterações relacionadas a reforma tributária.
TaxConvert – Soluções e Serviços Ltda.